Kira Sözleşmelerinde Bedelin Uyarlanması

Kira sözleşmeleri, süreklilik arz eden nitelikleri nedeniyle ekonomik koşullardaki değişimlerden doğrudan etkilenmektedir. Sözleşme süresince meydana gelen olağanüstü gelişmeler, kararlaştırılan bedel ile güncel koşullar arasında önemli bir dengesizliğe yol açabilmektedir.

Bu durumda, Türk Borçlar Kanununun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin genel hükmü ile kira artışına ilişkin özel düzenlemeler birlikte değerlendirilmektedir. Uyarlama talebi, sözleşmedeki artış hükmünün değişen koşullar karşısında dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğurduğu hallerde gündeme gelmektedir.

Uyarlama Talebinde Aranan Ölçütler

• Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir gelişmenin bulunması
• Bu gelişmenin mevcut bedeli katlanılamaz ölçüde dengesiz kılması
• Değişikliğin taraflardan kaynaklanmaması

Uyarlama davasında hâkim, bedeli mevcut ekonomik koşullara göre yeniden belirleyebilir. Bu belirlemede, taşınmazın konumu, benzer taşınmazların kira düzeyi ve tarafların menfaat dengesi dikkate alınır. Amaç, taraflardan birinin aşırı biçimde zarar görmesini önleyecek adil bir denge kurmaktır.

Uzun süreli kira ilişkilerinde uyarlama talebinin özel bir öneme sahip olduğu kabul edilmektedir. Talebin sonucu, sözleşmenin süresine, artış mekanizmasına ve değişen koşulların niteliğine göre farklılık gösterebildiğinden, her sözleşmenin kendi özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.